Ley de Financiamiento en el sector inmobiliario
La ley de Financiamiento en el sector inmobiliario.
La tan de moda Ley de Financiamiento, que no es otra cosa que una reforma tributaria, se encuentra vigente y tiene sus efectos a partir del año gravable 2019. Por supuesto tiene apartes que afectan a todos los sectores, modificaciones tanto para las personas naturales como jurídicas, no obstante, merece un capítulo especial de análisis los impactos que la misma va a tener sobre el sector inmobiliario.
Gestión legal Colombia les presenta los cambios y modificaciones más relevantes, los cuales resumimos así:
1. Prohibición expresa de la sub-escrituración.
Práctica común y reiterada en el sector inmobiliario, era realizar un negocio de compraventa por el valor real y luego realizar la escritura por el valor catastral, todo con el fin de reducir costos notariales, impuestos registrales y por supuesto un menor valor en la futura ganancia ocasional.
Dicha situación era usual, sin embargo muchas de esas prácticas, si bien tenían un efecto inmediato favorable en la reducción de costos, por su mal diseño o sobre-uso de la figura, en el mediano y largo plazo afectaban negativamente a compradores y vendedores en sus declaraciones de renta, con aumentos patrimoniales sin justificar, ganancias ocasionales, dineros recibidos en efectivo que no se podían bancarizar y por supuesto inconsistencias de las declaraciones que podrían ser objeto de revisión de la autoridad tributaria.
El Estado, consciente de la problemática, ha pretendido que dicha práctica sea cada vez menos usada y que tanto compradores como vendedores declaren y escrituren los inmuebles por el valor real de la operación. El avalúo catastral juega un papel preponderante, en ciudades como Bogotá, los valores catastrales son muy similares a los valores comerciales de los inmuebles, incluso en algunos casos, el mismo se encuentra superior a lo que comercialmente puede valer el predio.
Con dicha finalidad, se modificó el artículo 90 del Estatuto Tributario, y se consignó una disposición que expresamente señala:
“En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deberán declarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente; en caso de que tales pactos existan, deberá informarse el precio convenido en ellos. En la misma escritura se debe declarar que no existen sumas que se hayan convenido o facturado por fuera de la misma o, de lo contrario, deberá manifestarse su valor. Sin las referidas declaraciones, tanto el impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, sin perjuicio de la obligación del notario de reportar la irregularidad a las autoridades de impuestos para lo de su competencia y sin perjuicio de las facultades de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales -DIAN para deterrninar el valor real de la transacción.
Por supuesto, se trata de una disposición que busca que las transacciones inmobiliarias, se hagan, reporten y tributen por los valores reales.
2. Limitación al pago en efectivo.
En la misma línea anterior, y con el ánimo de reforzar la prohibición de evitar las escrituraciones inferiores al valor real, igualmente se consagró una disposición que señala, que no harán parte del costo de los bienes raíces, aquellas sumas que no hayan sido desembolsadas a través de las entidades financieras.
Quiere decir lo anterior que para el comprador empresa o persona natural, una vez tenga el activo en su patrimonio, el costo del mismo, valor que puede ser objeto de una ganancia ocasional futura cuando lo enajene, sólo podrá ser formado por las sumas de dinero que hayan sido canceladas a través de entidades financieras, por lo que el pago en efectivo no es una buena opción. Recordemos que el costo es determinante para liquidar la ganancia ocasional en la venta.
3. Impuesto al consumo de bienes inmuebles.
En la anterior reforma tributaria del año 2016, se había creado el Iva a la venta de bienes inmuebles de determinado valor, a una tarifa especial del 5%, la cual, desapareció con la Ley de Financiamiento.
Con la ley de financiamiento y a pesar de la gran resistencia que la medida generaba en el sector inmobiliario, se aprobó el impuesto al consumo en la venta de todo tipo de inmuebles, con una tarifa del 2% sobre el valor de la venta.
El impuesto se causa en la venta de inmueble cuyo valor supere las 26.800 Uvt, es decir, para el año 2019, la suma de $918.436.000. En ese caso, el sujeto pasivo u obligado es la persona que compre el inmueble y por supuesto será un sobrecosto en las transacciones inmobiliarias.
El impuesto debe ser pagado previo a la escrituración del inmueble, sin el pago del mismo el notario no podrá autorizar el otorgamiento de la escritura pública.
4. Retención en la fuente cuando el comprador sea persona jurídica.
En la generalidad de las transacciones inmobiliarias, el vendedor que fuere persona natural, al momento de la transacción es objeto de una retención en la fuente equivalente al 1% del valor de la venta.
En el caso de que la venta la realice una persona jurídica y que el comprador también sea una persona jurídica, se impone la obligación al notario de protocolizar la retención que debe hacer el comprador al vendedor por concepto de la venta.
En nuestro concepto, dicha retención ya existía, la misma es por “otros ingresos” y puede tener una tarifa de hasta el 2.5% del valor de la venta y será un menor valor que recibirá el vendedor del inmueble en caso de ser persona jurídica.
La importancia de dicha inclusión, es que ahora el pago de la misma debe ser previo a la escritura pública y será requisito haber pagado la retención para poder otorgar la misma.
