El IVA en la venta de bienes inmuebles

La venta de bienes inmuebles es una actividad que se encuentra excluida del Impuesto sobre las Ventas, ya que no se encuentra dentro de los cuatro supuestos para generar el impuesto. El artículo 420 del Estatuto Tributario enuncia los cuatro hechos sobre los que recae el Impuesto al Valor Agregado, los cuales son: (i) la venta de bienes corporales muebles, (ii) la prestación de servicios en el territorio nacional, (iii) la importación de bienes corporales muebles que no hayan sido excluidos expresamente, y (iv) la circulación, venta u operación de juegos de suerte y azar, salvo por las loterías.

Como se puede observar, se encuentra gravada con IVA, la venta de bienes corporales muebles, pero no la venta de bienes inmuebles, lo cual hace de esta actividad un hecho excluido del IVA. Ahora bien, en qué se diferencia un hecho excluido de uno exento?. Los bienes excluidos no está gravada con IVA, mientras que los bienes exentos, están gravados con IVA, pero a tarifa 0. 
Es decir, que si bien el resultado económico para el consumidor final es el mismo (pagar cero de IVA), el impacto para quien vende el bien es diferente, pues quien vende un bien exento, tiene el beneficio de pedir como devolución o compensación, el dinero pagado a sus proveedores a título de IVA por cada uno de los materiales que haya comprado y que hayan sido gravados con IVA, mientras que quien vende un  bien excluido, no cuenta con un impuesto descontable, y por lo tanto no puede solicitar su devolución o compensación.

Ganancia Ocasional para Activos Fijos

La ganancia ocasional es la utilidad que se genera en la venta de aquellos bienes que se clasifican como activos fijos, es decir, los activos que NO se enajenan dentro del giro ordinario de su negocio (Vea nuestro artículo sobre activos fijos y activos movibles), cuando se les ha poseído por más de dos años. Igualmente, la ganancia ocasional también se genera para lo recibido por herencia, donación, loterías, o rifas, y la recibida en la liquidación de sociedades.

A partir de la Reforma Tributaria de la Ley 1607 de 2012, la tarifa de la ganancia ocasional general quedó en 10%, salvo para la ganancia ocasional proveniente de loterías, rifas, apuestas y similares, que quedó en 20%.

Cómo calcular la ganancia ocasional en la venta inmuebles considerados como activos fijos?

Para determinar la ganancia ocasional en la venta de activos fijos, se debe restar el costo fiscal al valor de la venta. Por ejemplo, un inmueble que tiene como costo fiscal el valor de adquisición por $280.000.000, es vendido por $370.000.000, arroja una ganancia ocasional de $90.000.000. A estos $90.000.000 se le aplica la tarifa del 10%, lo cual arroja una ganancia ocasional gravable de $9.000.000.

Ahora bien, luego de la reforma tributaria mencionada, es posible que las primeras 7500 UVT ($201.307.500 para el año 2013) sean exentas si se cumplen los siguientes requisitos: